第 103 节（1 / 2）

几年因为政-治的原因，香港地产业遭遇了一次严重的崩盘。但随着去年中英两国就香港问题达成最终协议，香港未来的前途开始明朗化，香港的地产市道也开始逐渐回暖。这其中最明显的表现就是，港府在今年上半年协议出让土地的面积，远高于之前两年的同期水平。

而且香港地价也有走出低谷，重新上涨的迹象。而香港昂贵的地价很可能吓跑，那些原本计划来港投资的企业，这对东方集团来说自然不是一个好消息。

另一个时空中，在香港问题尘埃落定后，以怡和为首的英资企业开始逐渐撤退，而华资企业开始逐渐跻身为香港经济的主体。像李嘉城、李昭基、郭德胜这些地产巨富，正是在八五年之后的十年中，财富开始像吹气球一样飞快膨胀。

但在1985年，英资无心恋战、华资才刚刚蠢蠢欲动，而进入过渡时代的港府，正在与中国大陆方面开始最初的磨合。这个时候可谓是地产业，对整个香港社会影响力的一个低潮期。

李轩不认为自己有能力逆潮流，去改变未来香港楼价坐火箭一般蹿升的速度，但却可以乘此良机做出一些有利于自己的改变。

于是李轩把目光放在了一块与深海特区的佘口工业区隔海相望的地方！（未完待续

第436章 天水围

香港给人的一大印象就是地少人多，为了充分利用土地，就连工厂也都被建成动辄十几层的高楼大厦，可谓是举世罕见。但实际上香港的陆地总面积达到1095平方公里，是同属亚洲四龙之一的新加坡国土面积的1.5倍。

香港之所以会出现地少人多的状况，很大程度上因为港府在过去统治香港的这将近150年间，实际上真正只开发了香港岛的约78平方公里面积和九龙半岛约50平方公里面积。

在这128平方公里的土地上，现在聚集了香港五百万人口中的八、九成，自然早已不堪重负。而剩余的将近900万平方公里的土地利用率却非常低。

九龙和香港岛早已发展成为世界上最繁华的都市区，而新界的状况实际上并不比界河对岸的内地好到哪里去。当然新界迟迟没有大规模开发的原因是多方面。

当初新界被清朝政府租借给英国后，新界的原住民爆发了激烈的反抗。虽然这些反抗都失败了，但也让新界的居民获得了比市区更大的自治权利。

现在的新界有一套与市区完全不同的“乡绅自治”模式。即港英当局不与原住民直接打交道，而是通过成立乡-议局，由乡议局里的头面乡绅来进行“以华治华”。

而在很长一段时间内，九龙和港岛的土地已经能够满足城市发展的需要，所以港府也懒得去新界与原住民扯皮。直到六七十年代开始，市区的土地几乎开发殆尽，港府才不得不着手在新界发展一系列新市镇计划。

“李生。不好意思来晚了！本来我都准备要出门了，但突然两户街坊因为一点鸡毛蒜皮的小事找上门来，我只好给他们调节一下，结果耽误了不少时间！”一个看上去约莫四五十岁，身材有些发福的男人。一进来就向李轩连连道歉到。

“发叔，没关系，我也才刚到不久！”李轩站起来摆了摆手说道。

“李生，您实在是太客气了，直接叫我旺发或者阿发就行了！”刘旺发有些受宠若惊的说道。

“您和我父亲的年纪相当，我叫您一声发叔也是应该的！您也别叫我李生。我是晚辈，叫我阿轩就行了！”李轩客气的说道。

“既然李生这么说，我就倚老卖老一回！”刘旺发爽朗的笑道。

能让世界首富“财神李”叫自己一声“发叔”，刘旺发也是感觉非常有面子，对李轩的态度也一下子热情几分。当然。他也不会真的在李轩面前摆出长辈的资格。

“李生，刘生，你们俩都到了，看来我到的最晚了！”这时包厢里又走进来一个人，赫然是长江实业的董事长李嘉城先生，他身后还跟着一位文质彬彬的年轻人。

李嘉城先向两人拱了拱手致歉，然后又指了指跟在自己身后的年轻人介绍道：“这是犬子李泽驹，刚刚从美国念完书回来！”

李泽驹非常有礼貌的向李轩和刘旺发问好。他在看向李轩时，目光中有几分好奇与崇敬。李轩的年龄其实和李泽驹相当，但他现在的地位。却已经比李泽驹的父亲李嘉城还要超然。

一众人在元朗墟的一家茶餐厅汇合之后，稍微寒暄了几句，就继续驱车向北，前往之前预定好的一处鱼塘。

“今天是个阴天，但并不闷，咱们去钓鱼不用被太阳烤了！”李轩笑着说道。

三个人中一个是大名鼎鼎的“财神李”。一个是长实、和黄两家大型地产公司的董事长，还有一人是新界乡议局的主席。其实谁都是日理万机。

但这场聚会是李轩组织的，李嘉城和刘旺发之前与李轩只是点头之交。但接到他的邀请之后，还是欣然应约。李轩的真正目的自然不是钓鱼，他只不过是借着钓鱼的轻松氛围，准备与其他两人谈一些事情而已。

“之前天水围有几个鱼塘不错，可惜现在都已经被填平了！”刘旺发朝着西边不远处，一大片杂草丛生的地方说道，“李兄，你们长实不继续开发，港府接手之后直接就撂摊子了，估计一时半会儿也不见得能重新启动！”

李轩和李嘉城都姓李，但两人在一起时，“李生”这个称呼十分自然的让给了名气更大、地位更高的李轩。于是刘旺发干脆称呼比自己年长七八岁的李嘉城为“李兄”。

“之前香港地产业的市道很衰，港府财政连续两年出现赤字，自然没钱来开发天水围新市镇！不过中英达成协议后，香港的市道正越来越旺。

现在市区早已经没有地皮，就连沙田、葵青等地区也都已经快开发得差不多了，港府早晚会向更北边的这些新市镇迁移人口！”

李嘉城扶了扶眼镜，然后又对李轩笑了笑，“还是李生的东方集团厉害，我们这些人也就只能在香港一隅刨食，李生却是从全世界吸金！”

早在一九七九年，李嘉城的长实公司，就伙同华润公司以及胡应彬的大宝地产公司，三方共同成立巍城有限公司，从天水围村的居民手中收购了大片的土地，准备在这里开发一个新市镇。

港府虽然没有过多介入新界原住民的治理，但为了牢牢把土地政治利益把控在自己手中，特别出台了一个政策。新界的原住民除了每个男丁，有权在成年之后分到一块土地建丁屋之外，其余农地想要变更为商业用途，必须得到港府的审批。

所以新界的居民们，虽然手中握有大量的土地，却只能进行收益微薄的农业种植。而许多地产商趁机从原住民手中低价收购大量土地，然后再去打通港府方面的审批关节。一旦能够把农地转化为商业用地，立刻就能获得巨额的利润。

但是当时间走到1979年时，离新界租约期满还不到二十年了。1997年后的香港会走向何方。当时谁心理都没有底。香港的富豪们还真怕*来了之后，把一切收为国有！

李嘉城和胡应彬十分精明的，把华润公司也拉了进来一起新成立巍城公司。他俩还十分大气的让华润得到了新公司51％的股份，可以对新公司完全控股。

胡应彬的父亲是香港大名鼎鼎的“出租车大王”胡忠，胡忠成名比李嘉城还早。胡应彬的其中一个哥哥叫做胡应相。原先香港的第一高楼合和中心，就是胡应相名下的合和地产公司开发的。

胡应彬虽然没有哥哥有名，但借助家族的财力，独立经营的大宝地产实力也不容小嘘。胡家和李嘉城一样都是香港巨富，他们之所以把对地产业并没有太多经验的华润公司拉进来，是因为华润与中旅、招商、中银一起。被港人合称为四大中资公司。这四家公司的一举一动，在许多香港人看来都代表了大-陆政府。

而港府也干脆顺水推头的借此机会，来向大陆方面投石问路，于是天水围的土地变更，很顺利的就完成了审批手续。

而天水围项目刚刚开始平整土地。香港报纸就铺天盖地的借华润公司来做文章，认为大陆方面已经默许了港府批售的新界土地买卖合约在九七后继续有效。

当时内地方面迅速进行反驳，而华润公司也在中央的压力下，直接从天水围开发项目上抽身。于是巍城公司名下的所有土地，最终在1982年7月全部转让给港府，由港府来继续负责天水围新市镇的开发。

可以说天水围项目从某种程度上，大大加速了中英两国正式开启香港问题谈判的进程。但就在港府接手天水围的所有土地之后不久，香港楼市开始崩盘。港府自然不可能在这个时候开发天水围新市镇。

就算从今年开始，香港的楼市已经逐渐走出阴影，港府优先的开发选择。也依旧不可能是天水围。因为天水围几乎已经是位于香港地界的最北边，离市区的直线距离长达30公里，反倒是与大陆的佘口工业区隔海可望。

即使是后世西铁通车后，从天水围去市区也要一个多小时。而现在的交通更加不便，无论是走屯门公路，还是走粉岭公路▲车到九龙市区都要耗费两个多小时。

“听说李生你在海对面的大陆，圈了一块20多平方公里的土地搞投资？这可相当于4个天水围。真是大手笔啊！”刘旺发朝着北边挥手一指说道。

“这只是香港小报们的以讹传讹而已，我可没有那么大能耐！东方集团并购了美国rca公司后。希望能够降低生产成本，因此决定把旗下的一部分制造业转移到中国内地。

而深海特区为了吸引rca公司能够去它们那里落户，特意向中-央政府申请在佘口工业区的旁边，成立一个新的国家级产值产业开发区。我只是在开发区投资了几家工厂而已，毕竟那里所能给予的各项优惠措施，应该算是现在全中国最好的了！”李轩笑了笑摇着头说道。

“大陆的工价比香港便宜太多了，以前有源源不断的大陆偷渡客游泳过来，所以香港的工价涨的还不太厉害！这几年非法偷渡过来的人都拿不到身份证，而一旦被警察抓到，就立刻会被遣送回去！

结果香港的工价也立刻像坐火箭一样开始猛涨，老板们受不了于是都干脆直接北上去大陆开新厂！仅仅是今年上半年，我就已经调解了几十起劳资纠纷！都是原来的工人丢掉后一时之间找不到新饭碗，于是一怒之下向以前的老板追要辞退补偿！”刘旺发叹了口气说道。

“一个地区越来越发达，工价上涨也是必然的事情！美国的工人比咱们香港人更加好吃懒做难伺候，但美国的工价比我们这里还要高许多！

随着香港生产成本的提高，那些破利多销的产业被迫转移也是意料之中的事。我们现在真正应该做的事，是引进一批能够承受更高劳动力成本的新工厂，这就是经济学家所说的产业升级！”李轩不以为意的说道。

“所以最近报纸上都在讨论，香港必须依托东方集团，大力发展电子产业！李生你的成功，算是给香港未来指了一条出路啊！”刘旺发轻轻地拍了一句马屁。

“发叔，你太抬举我了！东方集团的力量毕竟是有限的，香港最近这几年，围绕着我们开发的游戏、电脑等产品，已经开始了一定程度的产业升级。但真正要取得巨大成效，最终离不开港府的支持和引导！”

李轩谦逊的摇头道，然后又扭头向另一边安静的盯着鱼漂的李嘉城说道，“李生，据说港府和巍城公司在签署天水围开发项目转让协议时，还有一份补充备忘录？”

李嘉城之前一直安静得听两人闲聊，现在终于把自己的目光离开水面，他并没有否认：“我们和港府为了理清一些权益，是有一份谅解备忘录！难道东方集团有意接手天水围的开发？”

李轩摇了摇头，又点了点头。这让李嘉城有些费解，其实他之前一直在猜测李轩约自己钓鱼的真正目的。按照东方集团之前的表现，一直没有进军地产业的意思，但李嘉城也不敢完全肯定。

“之前我与钟思远先生一起吃饭时，他对香港工业现在逐渐空心化的现状十分忧虑！香港现在有十分之一的人口，都依靠大大小小的遍布全港的各类工厂，提供的工作来养家糊口。

如果这些工厂都因为成本问题搬离香港，那将对香港的就业产生严重的冲击，势必进一步扩大香港的贫富差距！所以钟声近期准备向港府提议，希望政府能划出一块专门的地区，并在政策方面给予最大的优惠，从而吸引一大批有全球竞争力的公司来香港设厂，缓解香港的就业矛盾！”李轩解释道。（未完待续

ps：还有第二章，但时间可能略晚！

第437章 工业产业园

随着香港工业的北移，香港各处工业大厦的空置率开始上升。港府这几年也陆续收购了几栋经营不善的工业大厦，然后学习东方孵化园的模式，向新兴创业者给予支持！

但这对改善香港的持续工业失血来说还远远不够，如果能类似内地的深海特区成立专门的电子产业园，用更优惠的政策来培育和扶持新的产业，不乏为一条新出路。

而摊开香港地图，天水围无疑是一个绝佳的地因为天水围四周将近5平方公里的土地，已经全部收归港府所有，这就避免了征地过程中的各种扯皮。

而对东方集团来说，如果能推动成功港府在天水围设立电子产业园，无疑是一个最好的选择。因为东方集团在国内的大部分投资，都集中在与天水围隔海相望的佘口工业区和南湖电子开发区。

两地之间如果能够坐船往来，甚至只需十几分钟就够了。在不久的将来，离轩完全可以想办法进一步推动两地之间更紧密的联动，进而把东方集团在国内的产业与在香港的产业逐渐融为一体。

如果把天水围开发成工业区，对长实公司有何利弊，李嘉城飞快的开始思考。虽然巍城公司手中的地皮已经转交给了港府，但长实公司亿也以补偿的名义获得了一部分地皮。

而且根据巍城公司与港府达成的谅解协议，港府未来如果准备重新开发天水围，一个前提是不能损害巍城公司原股东规划中的私人屋苑的商业收益。而华润公司已经彻底退出了天水围项目的开发，所以这一条款实际上是保证了长实集团在天水围的利益。

但无论是港府还是长实集团。近期都没有开发天水围的计划。如果李轩真的能说服港府，把天水围的开发规划从原先的新市镇变成产业工业园，长实公司手中这些地皮的开发计划，也肯定需要进行调整。

“李生，如果钟思远先生产业园计划能被港府所接纳。那么天水围的人气在未来几年内会迅速飙升，长实手中的地皮很快就可以进行商业地产项目的开发！而如果仅凭天水围现在的条件，即使在这里建成高楼大厦，短时间内也根本无人愿意来这个偏僻的地方买房！”李轩继续向李嘉城说服道。

天水围的最大利益攸关方，除了港府之外就是李嘉城的长实集团。而实际上天水围开发成工业园，对长实公司的利益并不会有实质性的损害。相反如果大量的工厂开工。势必带来大量的员工入住，这就很快会形成巨大的购房需求，反而对长实公司有利。

不过在李嘉诚看来，想要说服港府成立一个专门的产业园，来对香港工业进行扶持。绝不是一件容易的事情。因为港府多年来一直奉行的，都是“小政府、大市场”的积极不干预政策。

相比之下，一直没有插话的刘旺发终于明白了一些事情。从三年前开始，他就发现陈立新很积极的在为一些公司撮合，从元朗的农民手中购买天水围附近的农地。当时香港楼市正处在最低谷，即使许多地产公司看好未来的行情，选择在地价处在地点时大量囤地，但大家也很少会选择天水围这个远离市区的偏僻地段。

所以刘旺发当时十分费解。还特意动用大量关系，去打听港府是否对天水围项目有了新的安排，但结果自然是一无所获。后来他也旁敲侧击的向陈立新询问过缘由。结果陈立新只说自己是受人所托。

在刘旺发出任新界乡议局主席之前，陈立新在这个位置上坐了12年之久。刘旺发之所以能在仕途上一路风顺，并最终接任新界乡议局主席，也离不开陈立新的大力提携。

所以既然弄不清事情的来龙去脉之后，刘旺发干脆把它抛到一边。直到现在刘旺发才回过味来，原来自己眼前的这位“财神李”。老早之前就已经开始布局。他确信现在天水围附近的大部分农地，都已经掌控在这位“财神李”手中。

而对方既然花费了如此多的时间和心思进行布局≡然对把天水围从新市镇改为工业园的计划志在必得。而这对刘旺发和新界乡议局来说，其实也是一件好事。

新界乡议局代表的是新界乡民的利益。而只有新界发展了，大家的生活条件才能改善。元朗为什么被称为乡下，即使因为大部分人只能在土地里刨食，收入远低于市区。

而一旦天水围发展成工业区，意味着大量工人的涌入，这些人的衣食住行，可以迅速带动周围的元朗、屯门等地的经济发展。刘旺发觉得自己今晚有必要去陈立新家中喝杯茶，当然现在最重要的是和眼前的这位“财神李”处好关系，这样才有机会加入其中分一杯羹。

于是他毫不犹豫的镖门了自己的支持态度：“李生，元朗和天水围面临的最大问题，就是缺少人气！由于离市区太远，交通不便，元朗这几年的发展一直非常缓慢！所以我代表新界乡议局，完全支持把天水围规划成工业产业园的提议！如果钟生在立法局中提交议案，我肯定在第一时间附议！”

刘旺发除了是乡议局的主席之外，同样担任着立法局议员的公职。李轩朝他感谢地点了点头，想要推动天水围工业产业园的设立，肯定离不开新界乡议局的支持。

之前，李轩一直是通过另一个地头蛇陈立新的协助下，提前在元朗大量购地。但陈立新虽然同样在新界拥有很大的影响力，但毕竟已经从乡议局主席的位置上退下来五六年了。所以李轩今天特意邀请了刘旺发这个地头蛇。